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建 议
 
问题编号:22915 发表人:guest 发表时间:2018-12-5
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建设意见问题
针对金线顶区域的整体规划公示,现向规划部门表达几处思量已久的规划意见。城市的建设靠大家,毕竟我们都是为了威海这座城市的未来更加美好、越来越国际化。

1.调整商业用地
其中40-09地块调整为公园用地的意见尚可理解,增加公共活动用地也是益事,但应注意到该片区调整范围过大,而且是在牺牲大面积原有商业规划的基础上,有不合理之处。建议对40-09地块沿海岸线位置做出一定幅度调整,打造出风情酒吧/餐饮一条街,将商业经营范围延伸至40-13地块,形成商业活动范围的统一完整性,符合景区内消费人流动线的规划逻辑。如果足够细致的话,40-15地块也可在紧靠40-13地块的东北侧位置增加一定量商业或商住用地的调整。商业代表着活力和人气,请不要忽略其重要性。

毫不夸张的讲,金线顶商业地块的规划将直接决定了金线顶区域的整体开发品质,甚至引领威海市中心的城市建设品味,一定要引起规划部门的重视。考虑到该地块极有可能归属华润置地进行开发建设,因此华润置地在其他城市商业项目中标配的华润大厦、万象城/万象汇购物中心、五星级酒店、SOHO写字楼等业态都不应进行减配,这是对我市填海造陆为其提供九里住宅用地的应有回馈。而规划局在规划方案上希望能采取主动调配的方式进行监督引导,不妥协慎让步,担负起威海城市规划师的责任和义务。

2.保证商业面积
具体再到购物中心的商业规模上,应以建设高于15万平米的大型购物中心作为区域配套引领该区域甚至威海市的消费品质升级。目前金线顶所在区域位于大润发商圈附近,周边包括华润、保利以及恒大等众多地产项目,坐拥大量的固定人流;更兼金线顶本身的RBD功能定位,不仅将成为威海市的现代消费型旅游示范区,更有打造湾岸现代都市商务区的重任,其足以成为威海市打造国际化城市的一个先遣试点和对外名片,测验一下我市是否真有能力实现这个目标。目前威海的两大标杆商业项目威高广场和九龙城距离金线顶都有一定距离,而竹岛和戚家庄片区作为环翠区一直以来的人口重镇却缺少一个上档次的大型消费场所(侨乡广场周边以中低消费的大卖场为主,早已无法满足区域内中高端消费人群的消费需求),中高端商业存在的空缺由来已久,现在借助金线顶整体开发的历史机遇弥补这个空缺正当佳时。

购物中心的商业规模切忌中小体量,应以辐射包括但不限于环翠区的总体消费人口为首要目标,把异地商旅消费人口同时作为标的进行开发,一定要以高标准、大体量、优消费作为项目特色将其打造成足以成为威海市的标志性购物胜地和建筑物。考虑到我市可能对建议中的商业开发体量有所顾虑,现作出如下几点释义用以佐证其打造大型购物中心的合理性:

一是大型购物中心符合上述提及的城市发展需求、区域发展需求以及人口消费需求等因素;二来参考全国范围内的华润万象汇产品线,类似泸州、北京密云、淄博等地的万象汇购物中心都规划有15万平以上的商业面积(纯零售),而日照万象汇也有10万平以上的商业面积并运营良好;三是从对这些项目所处的区域包括其他同等规模的购物中心观察,给咱们的启示是:想要打造出符合金线顶定位的区域影响力,购物中心绝对要避免做成中小型的迷你/社区型项目。打造中小型购物中心的关键是项目所处区域不在中心城区或者只为满足项目周边部分人口的基本消费需求,另外有位于中心城区的中小型购物中心也是为和周边的大型购物场所进行差异经营产生互补,所以这个位于金线顶区域的购物中心既不符合上述提及的中小型购物中心开发要素,又能和周边大润发商圈规模偏小、消费档次偏低的条件互补,因此规划建设大型购物场所的基本条件完全符合开发商业的规律,即便开发商不是华润置地,在商业体量上也应满足相同的规模。

作为后续配合,可适当调整增加40-08和周边商业用地的容积率以及地块内的建筑限高(按照一般华润万象汇首层至三层层高标准6、5、5米计算,目前地块内15米的限高显然连三层的标准都达不到),满足建设大型商业场所的开发需求,并有效降低控制性调整后带来的商业用地缩水的不利影响。目前尚不了解规划局以及开发商对商业部分的规划意见,因此建议中除商业规模以外的其他具体细节仅供参考。

3.塑造建筑高度
我市在建筑高度上的控制过于严苛,请进一步考虑将39-10和39-07地块内的建高限制调整为200米或以上,打造出以金线顶的地标建筑作为威海湾西侧的建筑制高点,与刘公岛、九龙湾等区域内建筑遥相呼应的威海城市特色。我们不能简单地将所有区域的地标高度都控制在150米以下,这与僵化的“一刀切”管理模式没有区别,完全体现不出城市的规划智慧和特点。有些声音认为建设超高层建筑是破坏城市景观,这有其固然的理由但明显已不符合城市发展需求。威海老城区已被用来严格执行建筑限高,如果将这种限制建筑高度的举措延伸至其他区域,则何尝不是一种历史性倒退,这种旧观念甚至有阻碍城市向上发展的态度理应被时代的脚步所淘汰。

规划部门应该透析到,在金线顶区域内规划出一两栋以上的200米建筑将大幅改善提升市中心沿海景观带的质感,符合国际化城市的建设趋势,同时将与九龙湾、合庆、刘公岛区域形成视觉对角,意义非同一般。而且金线顶作为威海湾西侧的绝对中心点是有必要打造出绝对地标的强烈需求。真心希望规划局可以灵活睿智的面对建筑限高问题,看到金线顶所在区域的重要性,适当的提高建筑高度,这同时也是为威海未来的城市景观谋了个大福利。与此同时,关于建筑高度的问题个人以为是全篇中最应该被重新审视的一点。

4.引入空中连廊
在底商和购物中心的设计层面利用好区域内道路网络两横(金线顶路、渔港路)一纵(新建路)的特点,充分结合空中连廊的开发方式将39-07、38-10、40-07等地块内的商业建筑部分有效地构通连接,在保证了人流合理贯通商业部分的同时保障了项目本身无死角的经营困境,降低了交通隐患的同时更加形成一条独具特色的海岸商业风景线。(注:空中连廊对城市细节/品质的改善具有特别的优势,颇得香港、上海、杭州等一些南方城市中商业项目的采用)

5.创新建筑形式
在建筑形式上,考虑到九里项目普遍采用板楼的建筑结构,如果在40-15地块继续采用板楼住宅未免过于呆板单一,可向华润(或新开发商)转达将建筑形式调整为十字单体或类似丁字单体结构的建议。这类建筑只要在朝向上稍费心思,即可达到一种楼体四面观海的全海景状态,且不影响采光、通风等居住质量问题;如果相应地将建筑高度提高至100米或120米,与南侧九里连成一片,则金线顶区域的景观质量可一跃而上;在建筑密度上宜疏不宜密,考虑到地块北侧对九龙湾片区的瞰景质量,建设三到四栋高层单体即可。概括起来就是高而不密、巧而不板,可同时满足入住者的居住质量又丰富了建筑景观的现代美感。

6.提升公园乐趣
如果考虑在增加40-09公园绿地的前提下,可以参考下国外公园绿地在细节方面的一些建设灵感。目前我市大部分公园都存在着娱乐功能单一,非旅游旺季严重缺少人气的不足。多处公园在全年多半时都有种冷冷清清的感觉,而这种氛围实际上对城市吸纳人口、刺激消费、对外展示而言或多或少都是一种负面影响,因此在新建公园的规划上望能有所改善。比如澳美地区的一些公园在不固定位置增设投币烧烤台,在烧烤台周边桌椅座位上还增设遮雨/遮阳棚顶,一次性能容纳至少十人次以上的团体聚餐;还有公园在局部位置增设带棚顶的中小型表演台,允许公众自由组织举办这种即兴的表演活动。可以看到,这些措施既丰富了公园的娱乐性又增加了人气和生活感,延长了民众在公园内的停留时间,公园绿地的定义不再仅仅是一处溜弯绕圈的漫步场所,而是一个能真正聚纳人气、吸引公众活动的休闲娱乐场所,非常值得我市的借鉴。

7.避免交通隐患
另需提及的是,可否考虑拓宽金线顶区域内的现有道路。目前区域内修建有一条双向四车道且道宽偏窄,可以预见的是未来该区域必将成为市中心的交通活跃区域,因此在现阶段提早解决未来存在的拥堵现象就显得更加重要。建议将现有道路加宽至六车道,至少在道路两侧各预留出一条加宽的非机动车道,此举将会一定程度上缓解必然存在的交通拥堵现象。

上述几条就是目前能考量到的一些规划意见。虽然所提建议微不足道,但也希望规划局领导能真切地审视一下,尤其是针对商业规模和建筑高度的问题请务必再议,在此感激不尽。
 
 
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