最近市中心三角厂区搬迁改造的消息收到市民极大的关注，对厂区地块的规划更是牵动大家的关心。但有几个核心问题和意见在这里需要和规划局领导交流一下。希望在这块地的规划上不要闭门造车应借助大家的意见合理的开发利用。
我查了一下咱们这块地的占地及建设规模，占地近600亩周围又不牵扯旧房拆迁怎么看都是大有可为，最关键这块地还是市中心仅存临海土地。那么有一些关于建设规模和土地出让的问题需要领导解释一下。首先据土地容积推算整块地的建设体量达到80万平，根据目前城市综合体的普遍规模来看不可谓小，但是基于近600亩的土地面积而言这个2.2的容积率确实偏小。以市场范例来看，70，80万体量范围的综合体（包括住宅）占地面积以200亩到300亩区间为最佳，既能营造商业气氛又能满足舒适的居住需求。从坊间传闻极可能接手的万达集团分析，80万体量左右的万达广场占地面积都是在200亩上下，或多或少但出入不大，其他像宝龙，中航九方等类似项目也都是以这样的规模开发为标准，也就是说在城市核心区像三角这样大规模地块容积率定在3.0以上更为合理。不知道容积偏低是否与三角老厂房的后改造利用有关？如果规划局有心保留三角部分老厂房并改造成798，M50那样的创意园区那么2.2的容积还算合理，如果没有这样的保留那无疑该地块的建设规模过于偏小，基于此请对拟定的容积率予以修改。
其次，关于该地块用地性质仅仅显示为商住，详细的土地指标及具体规划概念并未透露，那么我想了解在这块土地的开发上规划局是什么态度？偏商或偏住？有无更为精细化的规划理念和设想在里面？这块地咱们不能像过去以往随随便便定个指标然后推到市场，威海现在处在中韩自贸的大背景下各种政策叠加正是发展大好时机，三角这块地偏重发展一些商务金融或酒店服务完全可行，大面积规划住宅只会拉低城市品位，建议在商服的规划比率上提高到60%以上增加商业酒店及写字楼的比重，在楼体高度包括开发商的硬实力上增加一些更为精细化的准入标准。建议在局部地标楼体高度上超越200米或300米以上并有计划得规划出类似烟台世茂中心那样的副楼摩天群组形成集群并以10年以上为建设周期实行，滚动开发既能满足各阶段市场需求又能达到适度超前的现代城市规划理念（像如此局部拔高并不会影响山体格局，很多山海城市都有该方面的先例，规划局根本无需顾忌），开发商需具备国内房地产二十强的硬实力及成功的综合体开发经验，最终将该区域连同会展片区打造成为市中心的一个CBD示范区域。
另外考虑到单一开发商资源资金有限的情况，566亩的核心土地为什么不做到分割分期出让而非整体出让分期建设？如此规模的土地如果投资规模在不足百亿的前提下仅仅由一家开发商开发很难做出精品工程，即便是像万达这样的大鳄也面临资金周转及项目不精的现实。所以在土地出让计划上不妨抛一块屯一块分期由两家或数量以上的开发商完成地块开发，毕竟三角所处的位置不是新城，市中心如果这么急功近利确实有失规划建设部门的水准，咱们政府不能以卖地而卖地造城而开发，要好好的权衡土地价值和城市空间的合理利用。
最后说句题外话，不管是不是万达来开发这块地，咱们政府千万别迷信万达，一来万达（广场）的开发模式在国内从一线到四线城市千篇一律式的复制虽带来体量但也饱受诟病尤其近年已经凸显出了拓展疲缓及项目竞争力大幅下降的问题，万达地产主业也已逐步过渡到旅游地产的战略上，可以说现在的万达广场已不太适合像三角轮胎厂这样我市中心仅存的黄金地块，二来正像之前建议的土地应分割分期出让给两家以上的开发商，达到以商聚商协同互补式开发的效应，目前在国内像世茂宝能这样的房企包括苏宁金鹰这种商企都有标杆式的拳头项目及成功的城市开发经验，旗下项目普遍优于万达，咱们应该在规划的同时顾及到这些决定性因素。 |
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