物业服务目前分两个阶段:一是前期物业服务阶段的《前期物业服务合同》,是开发建设期间,由建设单位通过招投标选聘物业服务企业,并与选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》,其效力于小区内每一位买受人,买受人在购买房屋时作出对《临时管理规约》的承诺,认可《前期物业服务合同》内容。二是业主大会设立后的《物业服务合同》,是指通过召开业主大会,选举产生业主委员会。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的《物业服务合同》。代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。综上,物业服务是物业服务企业对小区物业的公共服务,所签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》都不与业主直接签订,但根据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规规定,其法律效力及于辖区所有业主。
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